Наследство
Как узаконить «ничейную» недвижимость.Непростую историю с наследством рассказала читательница:
«Умер отец, и после его смерти мне осталась квартира в Минске и домик в деревне. Но когда я проходила все процедуры у нотариуса, чтобы вступить в права наследника, выяснилось, что домик принадлежит совершенно постороннему человеку, а не моему отцу. Дело в том, что в середине 1990-х годов дом перешел по наследству состоятельному человеку, которому деревенский дом был не нужен. Этот наследник даже не хотел заниматься продажей имущества — для него это были копейки, получить которые стоило большой мороки. Он и в наследство вступал только потому, что в комплекте с домиком шла квартира в Минске. В это же время мой отец как раз искал для себя дом. Прямо напротив этого мужчины жил дядя моего отца. Дядя с папой подсуетились и договорились с хозяином дома, чтобы он стал нашим. Но после «сделки» хозяин исчез бесследно. Прошло время. Никогда ни у кого не было сомнений в том, что хозяин дома — мой папа.
Сначала мы все туда просто приезжали по выходным и праздникам, проводили отпуска. Когда папа вышел на пенсию, он переехал жить в этот домик, мы стали приезжать к нему в гости еще чаще. Надо ли говорить, что все это время именно мы платили за дом, ухаживали за ним, достраивали, облагораживали участок. Но, оказывается, при передаче дома моему отцу никакие документы не составлялись. Поэтому сейчас с оформлением дома не может помочь ни нотариус, ни БРТИ.
В БРТИ посоветовали найти собственника дома, который указан в документах, и попробовать договориться. Через односельчан мы с мужем выяснили, что хозяин дома давно умер, разыскать удалось только его наследников. Те готовы были мне помочь, но как начали разбираться, так выяснилось, что их отец все свое имущество подарил им еще при жизни, то есть в наследство им вступать было не нужно, они и не делали этого. А это значит, что у них теперь юридических прав на дом нет, как нет их и у меня.
В госорганах развели руками и посоветовали жить в этом доме, пока никто не выгоняет, а как начнут — тогда и разбираться. Но я этого не хочу: дом наш, мой отец вложил в него свою душу, моя мама в него часто приезжала, я сама столько лет вкладывала в него силы и деньги. Этот дом — не просто жилище, это память. Плюс хочется его подремонтировать, освежить. Я готова работать, но я хочу быть уверена, что потом смогу оставить дом своим детям, внукам. В деревню планируют подвести газ, а это значит, что в доме могли бы появиться все удобства. Но без документов мы можем даже не рассчитывать на газ. Нам эта ситуация кажется безвыходной, но, может быть, есть хоть какая-то возможность узаконить недвижимость?»
Комментарий адвоката:
— Ситуация, в которой оказалась автор обращения, действительно, относится к категории непростых. Однако разрешить ее возможно, что достоверно усматривается из норм действующего гражданского законодательства и подтверждается имеющейся судебной практикой.
Так, на практике к ситуациям, подобным той, которая изложена, применяется норма п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса Республики Беларусь, исходя из смысла которой гражданин, в собственности которого не находится имущество, но который добросовестно, открыто и непрерывно владеет им как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Важно: добросовестность предполагает, что лицо не знает и не должно знать о том, что его владение незаконно; открытость предполагает, что лицо не скрывает своего владения имуществом, а непрерывность предполагает, что срок давности владения не прерывался посредством истребования имущества законным собственником, а равно посредством совершения прочих схожих действий.
Для подтверждения каждого из указанных обстоятельств необходимо запастись допустимыми, относимыми, достоверными и достаточными доказательствами. В случае, если дело дойдет до суда, рекомендую обратить особое внимание на свидетельские показания ваших односельчан, а также на показания предполагаемых наследников титульного собственника дома. Как показывает практика, показания последних имеют существенное значение при принятии решения по делу, поскольку именно они позволяют убедиться в законности и бесспорности вашего требования.
Следует знать: исчисление срока давности владения недвижимым имуществом для установления факта приобретательной давности имеет свои особенности.
Обратите особое внимание: течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии с действующим законодательством, начинается со дня, следующего за днем истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям (п. 4 ст. 235 ГК Республики Беларусь).
В соответствии со ст. 197 ГК Республики Беларусь, общий срок исковой давности устанавливается в три года.
Таким образом, в отношении недвижимого имущества 15-летний срок приобретательной давности фактически превращается в 18-летний.
В рассматриваемой ситуации очевидно, что вы не владеете домом на протяжении столь длительного периода времени.
Однако в вашем случае следует обратить внимание на п. 3 ст. 235 ГК Республики Беларусь, в соответствии с которым лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.
Таким образом, ко времени своего владения домом вы вправе присоединить время владения домом вашим отцом, чьим наследником, как усматривается из обращения, вы являетесь.
Важно понимать, что одного только истечения установленного срока давности владения будет недостаточно для признания права собственности на недвижимое имущество в порядке приобретательной давности. Подтвердить приобретательную давность можно:
— в административном порядке;
— в судебном порядке.
Личный совет: обратите внимание, что отказ местного исполнительного и распорядительного органа в подтверждении факта приобретательной давности не препятствует последующему обращению в суд с заявлением об установлении факта приобретательной давности в порядке особого производства. Кроме того, в случае, если в ходе рассмотрения дела в порядке особого производства возникает подведомственный суду спор о праве, соответствующее требование может быть рассмотрено в исковом производстве. Поэтому, поскольку в вашем случае законодатель предоставляет возможность разрешить возникшую ситуацию во внесудебном порядке и тем самым минимизировать свои расходы, рекомендую воспользоваться данной возможностью, т.е. первоначально обратиться в местный исполнительный и распорядительный орган. Если же узаконить домовладение в административном порядке не представится возможным, рекомендую последовательно защищать свои права на дом в судебном порядке (сначала в рамках особого производства, а впоследствии, при необходимости, и в рамках искового производства). Из своей личной практики отмечу, что вашу позицию существенно усилят показания потенциальных наследников собственника дома в том случае, если они подтвердят суду, что только вы является реальным собственником дома, а они, в свою очередь, на данное имущество не претендуют. В этом случае у суда будут все основания разрешить ваше требование в рамках особого производства, и, возможно, за одно судебное заседание.