Что происходит на рынке жилья?
В Беларуси у огромного количества людей нет своего отдельного жилья. Самая тяжелая ситуация в Минске — сотни тысяч семей всю жизнь ютятся тремя поколениями в квартирах, полученных бабушками до распада СССР. Какие перспективы у этих людей? Как обеспечить себя и своих детей отдельным жильем?
Беседуем об этом с экспертом по недвижимости Натальей Литовской.
— Действительно, удивительная страна у нас — семья со средними доходами не может приобрести жилье. Один квадратный метр в столице на вторичном рынке стоит около 2500 рублей. Если муж и жена получают обычные зарплаты, воспитывают ребенка, а то и двух, вряд ли они смогут откладывать больше четверти доходов. Это значит, за год способны накопить порядка 6000 рублей — то есть на 2—2,5 квадратного метра будущей квартиры.
Ситуация в областных центрах проще — пусть доходы и ниже, чем в Минске, зато жилье дешевле. И там действительно его строят для нуждающихся, так что дождаться квартиры — реальная перспектива.
— Но и в Минске есть официальная очередь нуждающихся. Для поставленных на учет квадратный метр обойдется в 1100—1250 рублей — вдвое дешевле, чем у коммерческих застройщиков или на вторичном рынке.
— Эти цены — лишь для особых категорий очередников: многодетных, военных, госслужащих или приравненных к ним (у таких льготников свои очереди, которые движутся довольно бодро, да еще им полагаются выгодные кредиты либо субсидии).
Так что, если читаете в рекламе, что квартиры предлагаются по 1100 рублей за метр, учтите — это социальное счастье не для всех. Оно может случиться лишь с единицами из общей очереди — с теми, кто стал в нее младенцем. Году так в 1990-м, а то и раньше.
— Зачем вообще тогда стоять в очереди по 30 лет?
— Есть нюансы, как говорится. Например, сейчас государство обещает рядовым очередникам любого года постановки на учет возможность строиться в «панельках» в Смолевичах — там будут недорогие квартиры. А еще очередники могут попытаться получить арендную квартиру от государства. Но тут тоже предпочтение отдают военным и тем, кто с младенчества в очереди и уже имеет детей.
Короче, стоять в очереди в ожидании дешевой квартиры особого смысла нет. Но с другой стороны, не в живую, как говорится, стоишь, а правила могут меняться. Кроме того, если рядовой очередник накопил на первый квартирный взнос, а на остальную часть взял даже коммерческий кредит, ему полагается приличный бонус — налоговый вычет (читай, несколько лет не придется платить подоходный налог, а это большое подспорье при погашении кредита). Ну и за детей государство погасит небольшую часть долга перед банком. Не стоящему в очереди таких привилегий не полагается.
— Насколько реально обычной семье взять кредит на жилье?
— Кредиты выдают сейчас под 15,4% годовых. Это дорого. Объясним на примере. Самая дешевая «однушка» на вторичном рынке Минска стоит 80 тысяч рублей. На сайте Беларусбанка есть кредитный калькулятор. Он показывает: если тебе одолжат 40 тысяч рублей, придется ежемесячно отдавать около 700 рублей. То есть наша условная семья с детьми не сможет взять у банка больше этой суммы. По грубым подсчетам, чтобы насобирать на полквартиры, семья в режиме тотальной экономии должна существовать около 7 лет. Но не все получают даже медианную зарплату и не все могут годами экономить. Так что для многих отдельное жилье так и остается мечтой.
— Может, нужны просто связи или взятка, чтобы исполком побыстрее направил тебя строиться по льготной цене?
— Так думают все будущие жертвы мошенников. Они верят, что можно заплатить нужному человеку, и — вот оно, счастье! Каждый год сажают по несколько прохиндеев, которые уверяют, что это возможно. Но давайте честно: если продвижение по очереди сделать незаметным практически невозможно, станут ли в таком случае чиновники рисковать свободой за те две-три тысячи долларов, что могут собрать на взятку граждане?
— Государство постоянно говорит: нужно развивать арендное жилье, мол, вон в Германии больше половины жителей снимают квартиры — и прекрасно живут!
— Наши чиновники почему-то любят сравнить несравнимое. Немцы предпочитают снимать жилье в том месте, где могут получить интересную работу/зарплату. В Германии домиком с садиком обзаводятся к пенсии, чтобы жить там, где хочется, и растить цветочки. У нас же интересные зарплаты только в Минске. И белорусский арендатор мало защищен — его могут выставить за двери через год или взвинтить цену. Если наш человек потерял работу, заболел и не имеет накоплений для оплаты аренды в сложный для него период — автоматически становится бездомным. А в Германии пособие по безработице выше средней зарплаты по Беларуси, и для безработных есть социальное жилье. Так что условия несравнимы. Для белоруса своя квартира — это единственная подушка безопасности. И самое главное приобретение в жизни.
— Но в Минске их все равно покупают и строят. Кто и откуда берет на это деньги?
— Большинство что-то где-то продали — например, наследство родителей, дачи под Минском… Расстаются с большими общими квартирами, чтобы доложить и купить маленькие, но отдельные для всех членов семьи. Многие, наоборот, продают «однушки/двушки», берут кредит или накопления и покупают жилье побольше/получше. Ну и есть в Минске люди с достаточными зарплатами, которые способны построить или купить жилье за свой счет. Тут ведь работают айтишники, тут самая высокая концентрация владельцев бизнеса и менеджеров крупных компаний, в том числе — иностранных.
Недавно делала расчеты: чтобы обзавестись «однушкой» в Минске, нужно иметь на руках 20 тысяч долларов и постоянную работу с зарплатой от 1500 рублей, чтобы банк одобрил кредит на недостающую сумму.
— Лучше покупать или строить?
— Обычно люди не задают этот вопрос. Если жить негде, квартира съемная — покупают на вторичном рынке и заселяются. Если живешь с родителями, не надо выкидывать деньги на аренду, или арендуешь что-то очень недорого — лучше строить. Современное жилье, безусловно, комфортней старого.
— Не опасно ввязываться в строительство?
— После всех скандалов долевое строительство и строительство по жилищным облигациям достаточно безопасное. Средства, вложенные гражданами, государство максимально контролирует, все договора долевого строительства —регистрирует, двойные продажи у застройщика невозможны. Главный риск долевки — это угодить в долгострой с угрозой доплаты. Но он, на данном этапе, минимален. Посмотрите, сколько строят в Минске, а жилых долгостроев сейчас, по сути, — лишь два дома. Самый маленький риск угодить в долгострой — со старым и известным застройщиком, который строит только жилье, быстро и много домов одновременно.
— Вы когда-нибудь просчитывали, станет ли жилье для белорусов доступнее? Когда советский лозунг «каждой семье по отдельной квартире» будет реализован?
— Даже долгосрочные прогнозы по ценам на жилье никто не делает. Все экономисты говорят: это зависит от общего состояния экономики страны, а оно у нас не прогнозируемо. Но любопытно, что никто не оценивает демографический фактор, а он тревожный даже в Минске: провал рождаемости так велик, что и тут его не перекрыла миграция из регионов. Большая часть жилья построена при СССР (по статистике, 70% из него — это «двушки» и «трешки» в панельках или «хрущевках»). Его владельцы не вечны: их жилье переходит детям, внукам. А если на две пары бабушек и дедушек приходится всего пара внуков, проблема обеспеченности их квартирами решается естественным способом —получают в наследство. Кроме того, жилье продолжает строиться — ежегодно тот же Минск вырастает на 10—15 тысяч квартир. Самой интересно было бы увидеть исследование влияния демографии на рынок недвижимости в будущем, но его пока нет.
Андрей Адамович